Oriëntatie & voorbereiding

                                                                                      De Golfo di Policastro

Kopen van bestaand onroerend goed.

Een oud huis.

Wanneer u een oud huis op het oog heeft informeer dan of het betreffende huis op een monumentenlijst staat. Als dit het geval is, dan bent u in de meeste gevallen gebonden aan restricties: m.b.t. renovatie,sloop en door verkoop van het onroerend goed.
Vaak worden oude panden aangeboden met de omschrijving: ”bewoonbaar” (abitabile) Let op: “bewoonbaar” kan op verschillende manieren worden uitgelegd.
Bij aankoop van een huis of grond kunt u te maken krijgen met allerlei eigendomsstructuren, zoals het in het bezit zijn van meerdere familieleden (een onverdeelde nalatenschap) Hierdoor kan de aankoop langer duren. Bij verkoop moeten alle familieleden met de verkoop en de betreffende koopsom instemmen. Vaak wordt dit als verkoop tactiek gebruikt om en hogere prijs te krijgen.
Laat een advocaat of geometra  in het cadaster de familie / eigendomsstructuren uitzoeken.
Voor renovatie van een oud huis moet u rekenen op € 750,- tot €1000,- per m². (opm. door covid 19 zijn de prijzen van veel bouwmaterialen in Italië, evenals in Nederland, flink gestegen).

Staat van onderhoud van het huis.

Om de staat van onderhoud te bepalen is het verstandig om een architect (architetto) ,een technisch ingenieur ( ingegnere) of een bouwkundige (geometra) in te schakelen.

Punten van aandacht, naast de bouwkundige staat, zijn:

• is er asbest verwerkt,
• heeft het huis boktor, termieten of houtworm,
• is er inde waterleiding lood verwerkt
• is er een veilige gas installatie?
• controleer of het huis bij forse regenval (bijvoorbeeld onderaan een heuvel) niet met ernstige wateroverlast te maken krijgt.
• hoe staat het huis t.o.v. de zon. (wanneer is er zon en wanneer niet)

Renovatie van oude huizen

Voor nieuwbouw geldt een verdiepingshoogte van 2.70 meter. Bij renovatie van bestaande woningen geldt dit niet.
Vraag (of laat vragen)of er een woonvergunning voor permanente bewoning voor het onroerend goed bestaat. Vraag om een schriftelijke toezegging.

Checklist bij aankoop

• oriënteer u uitgebreid en neem de tijd om beslissingen te nemen. Laat u niet opjagen.
• mondelinge afspraken hebben geen enkele waarde volgens de Italiaanse wet.
• onderteken niets zonder dat u het onroerend goed heeft gezien of dat u het huis op bouw technische gebreken heeft kunnen laten onderzoeken.
• lees voor ondertekening  het contract zorgvuldig door. Indien u de Italiaanse taal onvoldoende machtig bent, vraag dan om een legale vertaling of vraag advies van een advocaat.

Voor nieuwbouw dient u de volgende zaken aan te vragen:

• bouwplan en beschrijving van het onroerend goed.
• plattegrond van de omgeving en de locatie van het onroerend goed.
• een gespecificeerd overzicht van de te gebruikenmaterialen
• inventarisatielijst van apparaten, installaties, voorzieningen en is dit bij de prijs inbegrepen?
• kopie van het contract in een taal die u beheerst (een beëdigde vertaling)
• is er sprake van erfpacht of erfdienstbaarheden?
• zijn er nuts voorzieningen aanwezig?
• hoe staat uw onroerend goed t.o.v. de zon? (heeft u de hele dag zon?)
• is er sprake van mogelijk wateroverlast in het regen seizoen?
• is het onroerend goed goed te verkopen; ook op langer termijn?

 Checklist vraagprijs

• vergelijk de prijzen van diverse huizen in de omgeving,
• onderzoek het bestemmingsplan.
• hoe lang staat de woning te koop. Indien het huis langere tijd te koop staat, vraag waarom.
• is de vraagprijs: kosten koper of vrij op naam.
• in het zomer seizoen zijn de prijzen vaak hoger dan buiten het zomerseizoen.

N.B. De aankoopkosten van onroerend goed zijn in Italië één van de hoogste van Europa, zeker als u een Italiaanse hypotheek afsluit.

Onderhandelen

De vraagprijzen variëren enorm. Het is moeilijk om een ijkpunt vast te stellen voor een juiste prijs. Het kan dus raadzaam zijn door een onafhankelijke taxateur  een taxatie te laten maken. Ten einde een reële markt waarde vast te stellen.

Aandachtspunten

• wie neemt de overdrachtsbelasting, de makelaarskosten etc.  voor zijn rekening: de koper of de verkoper.
• zorg voor een overdrachtsdatum die u goed uitkomt
• let op de bijkomende kosten. Reserveer 15% van de aankoop voor bijkomende kosten.

Meest voorkomende fouten bij aankoop:

• aankoop van onroerend goed zonder dat er een eigendomsakte in het kadaster staat geregistreerd.
• kopen van een huis dat op termijn onverkoopbaar blijkt te zijn.
• onderschatting van de kosten
• te grote verwachtingen van een eventuele huur opbrengst
• het achterwege laten van een bouwkundig onderzoek
• geen ontbindende voorwaarden in het koopcontract
• kopen van een woning waar geen (ver)bouwvergunning voor wordt afgegeven.
• geen juridisch of fiscaal adviseur inschakelen.
• aankoop van onroerend goed zonder dat u een eigendomsakte ontvangt.
• aankoop van onroerend goed dat illegaal is ver/gebouwd (geen bouwvergunning (concessione edilizia)
• aanschaf van onroerend goed van een persoon die niet de juridische eigenaar blijkt te zijn.
• aanschaf van onroerend goed waarop de bank of de belasting beslag op heeft gelegd
• aanschaf van onroerend goed dat aan meerdere kopers is verkocht
• aankoop van onroerend goed van een failliete ondernemer waarbij onroerend goed deel uitmaakt van de bezittingen van het falliete bedrijf waardoor schuldeisers op uw onroerend goed beslag kunnen leggen.
• aankoop van onroerend goed waarbij  één familielid heeft getekend, terwijl meerdere ondertekening van meerdere familieleden  vereist is. Veel onroerend goed in Italië is in het bezit van meerdere familieleden.