FISCALE ASPECTEN

                                           Diverse ontwerpen worden door Cilento Droomhuizen aangeboden.

Overdrachtsbelasting

Totale overdrachtsbelasting (imposte di registro, ipotecaria en catastale)

Eerste huis	3%
Tweede huis	10%
Bouwterrein	10%
Agrarische grond	18%
Imposte catastale (geldt bij elke transactie)	€ 129,11

     

 

         

U wilt vertrekken uit het jachtige leven en het kille Nederlandse klimaat en ui wilt een camping beginnen onder de zon? Wat vindt u van dit schitterende perceel (83442 m2 ) met zeezicht? Klik hier voor meer informatie

 

Bij aankoop van nog te bouwen onroerend goed of al gerealiseerde nieuwbouw betaalt men geen overdrachtsbelasting maar IVA (btw).Voor nieuwbouw, verbouw of restauratie bedraagt dit 10%.

Voor 21 december 2005 diende de overdrachtsbelasting berekend te worden over de in de koopakte vermelde koopsom, dan wel over de werkelijke marktwaarde van het onroerend goed, indien die hoger was. Vaak werd er een lager bedrag in de koopakte opgenomen om zo op overdrachtsbelasting een aanzienlijk bedrag te besparen. Dit werd door de Italiaanse overheid oogluikend toegestaan, als de vermelde koopsom in de koopakte minimaal gelijk was aan de kadastrale waarde welke vaak veel lager was dan de werkelijke waarde.
De wet is per 1 januari 2006 zodanig aangepast dat de illegale praktijk is gelegaliseerd.
Nu wordt de overdrachtsbelasting berekend over de kadastrale waarde en niet over de veel hogere marktwaarde op voorwaarde dat de overeengekomen koopprijs in de koopakte wordt vermeld.
De Italiaanse fiscus meent dat elk onroerend goed inkomen oplevert. Dit door de overheid geschatte inkomen staat vermeld in het kadaster als rendita catastale (kadastrale waarde).
Deze kadastrale waarde is de grondslag voor de heffing van de Italiaanse inkomstenbelasting (IRPEF), de gemeentelijke onroerend goed belasting (ICI) en de registratiebelasting bij aankoop.

De winst die bij verkoop van onroerend goed wordt behaald, is in Italië niet belast met inkomstenbelasting, tenzij de verkoop plaatsvindt binnen vijf jaar na aankoop.

Voor meer informatie m.b.t. de fiscale aspecten: zie verderop op deze pagina.

VOOR UITGEBREIDERE INFORMATIE:
“WONEN EN KOPEN IN ITALIË” door P.L. GILLISSEN GUIDELINES
ISBN: 978-90-74646-260

Disclaimer: Il Cilento Droomhuizenis uiterst zorgvuldig bij het verstrekken van informatie en documentatie. Wij aanvaarden echter geen verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid voor feitelijke onjuistheden, omdat deze informatie en documentatie door derden aan ons wordt verstrekt.

          

De schitterende kust van Cilento

                                                  

Het bouwen van een huis.

Letten op:

1.  Is er een bouwvergunning afgegeven?
2. Zijn er bouwtekeningen gemaakt in samenwerking met een bevoegde architect binnen het kader van de door de autoriteiten gestelde bouwbepalingen?
3. Is er een deugdelijk bouwcontract?
4. Kan men schriftelijk garanderen, dat u de eigendomsakte ontvangt na de oplevering van het huis.

 
Bouwvergunning (licenza edilizia)

Als er een bouwvergunning is voor de betreffende kavel, controleer dan of deze bouwvergunning nog geldig is en of deze in overeenstemming is met uw bouwwensen.. Een Italiaanse bouw vergunning is na afgifte 3 jaar geldig.
Als de gemeente een bouw vergunning heeft afgegeven dan moet u, of uw architect/geometra de bouwvergunning ondertekenen. Zonder ondertekening is deze niet geldig.
Het verkrijgen van en bouwvergunning kan in Italië lang duren.

 Bankgarantie d.i. een zekerheid dat u uw geld terugkrijgt wanner de bouwondernemer niet in staat is het huis af te leveren volgens de van te voren vastgestelde opleveringsdatum

In tegenstelling tot vele Europese landen zijn Italiaanse Projectontwikkelaars en bouwondernemers niet verplicht een bankgarantie af te geven. Hierdoor lopen kopers van een nog te bouwen huis aanzienlijke risico’s en blijft de kans altijd aanwezig dat uw geld/aanbetaling kwijt bent of met een onafgebouwd en/of onafgewerkt huis achterblijft. Teneinde financiële risico’s zoveel mogelijk uit te sluiten kunt  (via een advocaat) de financiële status van de projectontwikkelaar en/of bouwondernemer laten controleren.

Wanner een Italiaanse bouwondernemer aan u onroerend goed heeft verkocht en binnen 2 jaar failliet (fallito) gaat, dan kan de Italiaanse curator de verkoop van het onroerend goed herroepen (revocatoria) en u als eigenaar tot één van de  schuldeisers van het betreffende bouwondernemer benoemen.

Een belangrijk punt in de Italiaanse wetgeving is de wet op subrogatie. Deze wet houdt in, dat schulden  (hypotheken, onroerend goed belastingen, heffingen, openstaande rekeningen  bij nutsbedrijven  achterstallige betalingen aan de vereniging van eigenaren) op het onroerend goed blijven rusten  en overgaan op de nieuwe eigenaar van het onroerend goed.

Laat uw juridisch adviseur vlak voor de overdracht plaatsvindt alle mogelijke openstaande  posten en schulden controleren, zodat deze nog van de verkoopprijs kunnen worden afgetrokken of de koop te ontbinden of op te schorten

 

        

In Cilento: de Masseta kust is een van de schoonste en gezondste kuststreken van Europa.

 

Bouwcontract

Als een bouwondernemer of projectontwikkelaar u vraagt een papier te ondertekenen waarmee u een bouwkavel reserveert wees dan voorzichtig. Gun u zelf de tijd e.e.a. met elkaar te vergelijken en laat u niet opjagen. Maak onderscheid tussen een optie en een reservering.

 Inhoud van het bouwcontract

Voordat u een bouwcontract ondertekent moet u op de hoogte zijn van de inhoud ervan. Doe geen aanbetaling voordat u en gelegaliseerde vertaling van het contract heeft in gezien. Desnoods laat u het contract zelf vertalen.

Checklist inhoud bouwcontract

• Naam en adres van de bouwondernemer, de bedrijfnaam, de plaats en de datum van oprichting, registratie van het bedrijf.
• Juiste persoonsgegevens van de opdrachtgever.
• Beschrijving van het perceel; oppervlakte, grenzen, te bebouwen terrein, tuin, etc.
• De bouw moet plaatsvinden overeenkomstig de bouwtekening van de architect.
• De totaal te bebouwen oppervlakte in m2. (opp. huis separaat van terrassen, carports etc.)
• De totale bouwprijs. Het moet duidelijk zijn wat wel en wat niet in de totale bouwprijs is inbegrepen zoals:
  *elektrische aansluitingen, leidingen, stopcontacten etc.
  *opritten, tegelpaden etc.
  *aanleg tuin, buitenverlichting en hekwerken.
  *aanleg zwembad incl. alle toebehoren.
  *traliewerk of luiken voor de ramen.
  *verlichting
  *soort en kwaliteit van keuken apparatuur.
  *soort en kwaliteit van badkamerinrichting
  *betegeling wanden en vloeren.
  *centraleverwarming
  *septictank
  *de te gebruiken materialen
• Is de bouwprijs inclusief of exclusief IVA (BTW) kosten aanvraag bouwvergunning, honoraria architect en opzichter.
• Aanvang en opleverdatum van de bouw plus boeteclausules in het geval de bouwondernemer het huis te laat oplevert.
• Betalingschema: eerste betaling bij ondertekening (niet meer dan 30%)
• Latere betalingen na voltooiing van een bouwfase (b.v voltooiing fundament) Laat geen betalingsschema opnemen op vaste data!
• een boeteclausule in het contract door de bouwondernemer indien u uw betalingstermijn overschrijd is redelijk.
• Bij betaling van de laaste termijn moet u ontvangen: de sleutels, een goedkeuringscertificaat betreffende elektrische installaties, een certificaat van uw archtect die het huis heeft goedgekeurd en een bewoonbaarheidsverklaring.

 Mogelijk betalingsschema: –  5% bij ondertekening reserveringscontract     (prenotazione)
                                              -15% bij ondertekening van het voorlopig              koopcontract (compromesso)
                                              -30% tijdens de bouwwerkzaamheden. (stato avanzamento lavori)
                                               -50% bij voltooiing van de bouwwerkzaamheden. (consegna)

 

                 

Cilento leent zich zeer goed voor spectaculaire hickings voor het hele gezin.

Architect: een architect is meer theoretisch (nieuwbouw) en een geometra is meer praktisch (oud pand). Het honorarium van een architect varieert van 5 tot 10%. Hij kan ook als opzichter dienen.

Checklist wat te bespreken met uw architect:

• locatie: ligging t.o.v. de zon, wind, uitzicht, wegen etc.
• vergeet de terrassen niet
• ligging op een hellend terrein: fundering, afwatering bij regenval
• bespreek de hoogtes van de ruimtes
• aansluitingen nutsvoorzieningen en hoe lang het duurt voor de aansluiting er is.
• bespreek de mogelijkheden voor: zonne-energie, isolatie, extra watertank, opvangregenwater voor besproeien van de tuin,.
• besreek de plaats van de stopcontacten (al of niet geaard)en de plats van de lichtpunten.
• soort verwarming.
• afwerking binnen en buitenshuis.
• aardbevingsbestendigheid: (unità minimo d’intervento=UMI) extra constructie t.b.v aardbevingsschokken.
• aanleggen van alle te gebruiken materialen.

 Contact met de bouwondernemer

Een bouwondernemer moet ingeschreven staan bij de kamer van koophandel op de officiële lijst van albo degli artegiani.

Wanneer een aannemer binnen twee jaar na oplevering/verkoop van het onroerend goed failliet gaat dan kan de curator de verkoop herroepen (revocatoria), waardoor de koper betrokken wordt  in het faillissement. De koper verliest dan het eigendomsrecht en wordt één van de vele schuldeisers van de betreffende aannemer die failliet is gegaan.

Biedt een bouwondernemer u een stuk grond aan waarop u uw huis laat bouwen dan is het van groot belang dat u eerst het land te kopen en de eigendomsakte op uw naam laat zetten (mits er op gebouwd mag worden). Bij faillissement is de grond in elk geval van u.
Teken dus alleen een bouwcontract, waarin een clausule is opgenomen, waarin staat dat pas met de bouw mag worden begonnen op het moment dat de grond vrij van hypotheken, (belasting) schulden, beslagen en erfdienstbaarheden op uw naam staat, u de eigendomsakte hiervan in handen heeft en deze is ingeschreven in het kadaster.

           

     Cilento wordt gekenmerkt door de vele riviertjes waardoor het landschap erg groen is.

Verbouwen en renoveren

Aanvraag bouwvergunning bij verbouwing van bestaande woning.

Waneer u een bestaande woning wilt verbouwen of renoveren en het uiterlijk/ gevel van het pand wordt gewijzigd (bijv. grotere ramen)  dan heeft u een bouwtoestemming (permessi comunale of concessione edilizia) en een bouwvergunning (licenza) nodig van het gemeentehuis nodig.
Vraag vooral bij de gemeente of u uw voorgenomen wijzigingen mag doen.
In het bouwcontract moet u ontbindende voorwaarden opnemen, waarin staat, dat de bouw pas doorgaat wanneer alle noodzakelijke  (bouw) vergunningen en papieren zijn afgegeven.

Als de verbouw is voltooid dan moet u en certificaat krijgen, dat bevestigt dat de verbouw is uitgevoerd volgens de bouwvoorschriften in de bouwvergunning en deze in het kadasterlaten registreren.
Ook moet u uw verbouwde huis opnieuw laten taxeren voor de gemeentelijke belastingen en heffingen, die gebaseerd zijn op een percentage van de kadastrale waarden van de woning.

Offertes (preventivo)

Aannemers geven vaak een schatting van de kosten per m2 (misura). De prijs van materiaal en arbeidsloon zijn daarbij inbegrepen.
Offertes d.m.v. uur of dag tarief (economia) heeft niet de voorkeur.
Controleer of het om een voorlopige of om een definitieve offerte gaat. Deze kunnen nogal eens in prijs verschillen.

Nieuw en verbouw en de Italiaanse BTW

Controleer in de offertes en bouwcontracten of de bedragen van materiaal en arbeidsloon etc. inclusief BTW (IVA) zijn.
Als een aannemer u voorstelt de (ver)bouw “zwart”te betalen zonder facturen en zonder IVA dan kunt u daar beter niet op ingaan. Het bouwcontract moet namelijk worden geregistreerd en hiervoor dient men een laag bedrag aan zegelbelasting te betalen. Bij registratie valt dan meteen op dat u geen IVA heeft betaald en dat er is gefraudeerd. Bovendien worden facturen zonder BTW niet geregistreerd in het kadaster en staat u erg zwak als het gaat om garanties, omdat er niets zwart op wit staat. 

         

Cilento heeft een adembenemende natuur en prachtige stranden.

Toezicht op de bouwwerkzaamheden

Wanner u niet permanent in Italië bent om de voortgang van de bouw te controleren of wanner u hiervan onvoldoende verstand heeft of dat u onvoldoende Italiaans spreekt, is het raadzaam om een architetto of geometra in te schakelen die toezicht houdt op de bouw.

Bewoonbaarheidsverklaring

Alvorens u nieuw gebouwde huis te kunnen bewonen moet het opgeleverde onroerend goed eerst gecontroleerd worden door een locale of provinciale ingenieur, die onderzoekt of het huis wel volgens de regels is gebouwd. (collaudio)
Als alles akkoord bevonden is dan wordt er door het gemeentehuis een collaudio en een bewoonbaarheidsverklaring ( certificato d’abitazione)afgegeven.
Beide certificaten moeten goed worden bewaard omdat deze bij verkoop van het huis weer nodig zijn!!!!!!!!!!!

 Aanleg van een zwembad

Checklist:- zijn er genoeg water voorraden in de omgeving (ook in drogere periodes)?

•  Verwarming?
• Een huis met zwembad valt automatisch in de categorie “luxe huizen” en zal invloed hebben op de Italiaanse belastingen.
• Plaats van het zwembad.
• Voor en zwembad is een bouwvergunning noodzakelijk.
• I.v.m. kleine kinderen: een signaleringssysteem (geeft signaal af zodra iemand te water raakt). 

 

          

Cilento kust: nog niet ontdekt door het massatoerisme.

 Aankoop van bouwgrond

 Checklist aankoop bouwgrond:

• Kunt u een bouwvergunning krijgen.
• Wat zij de exacte grenzen van de kavel
• Zijn er wegen, paden die over uw toekomstige kavel lopen.
• Rusten er erfdienstbaarheden( diritto di passaggio), zoals het recht van overpad, op de kavel
• Accepteer geen koopcontract waarin niet duidelijk de kwalificatie van het land wordt aangegeven.
• Teken geen contract alvorens u een schriftelijke bevestiging van de gemeente heeft , waarin staat dat u het land voor de door u gewenste doeleinden kunt gebruiken en / of dat de grond voor woningbouw is bestemd.
• Een kavel mag niet te steil zijn, omdat de bouw dan in sommige gevallen onmogelijk is of omdat er speciale, zeer kostbare funderingen nodig zijn.
• Onderzoek de aansluitingen voor de nutsvoorzieningen. Als de hoofdleidingen ver weg liggen dan kunnen de aansluitingen hierop een kostbare aangelegenheid worden. Dit geldt ook voor eventuele toegangswegen naar uw huis.
• Laat voor de koop de grenzen van de kavel door een landmeter of ander bevoegd persoon duidelijk markeren en vastleggen, zodat daarover geen twijfels kunnen ontstaan.
• Bestudeer het huidige en eventueel het toekomstige bestemmingsplan alvorens de grond te kopen en overtuig u ervan dat er geen hoofdwegen, fabrieken, discotheken etc. gepland zijn  die uw woongenot in de toekomst kunnen verstoren.
• Laat eventueel bodem onderzoek doen als u het vermoeden heeft dat er sprake kan zijn van bodemverontreiniging.
• Onderzoek de status van erfdienstbaarheden, voorkeursrechten etc. die op het perceel rusten.
• All in one” pakket: de grond samen met een nog te bouwen huis. Kiest u hier voor, sta er dan op dat er twee aparte contracten worden gemaakt; één voor de grond en één voor de bouw. Pas als u de eigendomspapieren van de grond heeft en deze ook  zijn ingeschreven in het kadaster kunt u de bouwondernemer laten beginnen met de bouw. Als dit niet gebeurt dan loopt u de kans dat bij een faillissement van de bouwondernemer, zowel de bouw als de grond door de curator in de failliete boedel wordt betrokken en wordt verdeeld onder alle schuldeisers. Als het huis klaar is moet u ook de eigendomspapieren krijgen van het huis en deze in het kadaster laten inschrijven.
• Indien er van een verkavelt terrein (één stuk land opgedeeld in meerdere kleinere kavels), vergewis u er dan van of de verkavelaar in het bezit is van de benodigde verkavelingsvergunningen en of er geen schulden of hypotheken meer op het verkavelde terrein rusten. Informeer tevens naar de verkavelingsdocumenten, die alle onderlinge verhoudingen, rechten, plichten en erfdienstbaarheden regelen.
• Als er in het verleden een bouw vergunning voor het terrein is afgegeven  controleer dan tot wanneer de bouwvergunning geldig is, wanneer er met de bouw moet zijn begonnen en voor wat de bouwvergunning is afgegeven (type woning, aantal verdiepingen, m2 en m3).

                  

San Severino: een verlaten dorp dat nu met UNESCO subsidie wordt gerestaureerd.

 

Een landmeter (geometro catastale) kan de exacte grenzen bepalen.

Indien een verkoper een deel van zijn land opdeelt en verkoopt dan zullen de grenzen opnieuw moeten worden vastgesteld en dient er een nieuw kadastraal plan te worden gemaakt voor inschrijving in het kadaster.

In Italië is elke cm2 ingedeeld in zones:

• land met bouwbestemming ( terreno edificabile)
• agrarisch land ( terreno coltivabile)
• olijfgaarden
• bossen
• kuststreken

Voor de laatste 3 zones zal de bestemming praktisch nooit veranderen, omdat deze beschermd zijn. Bovendien is het niemand toegestaan 300 meter van de kustlijn te bouwen.

Soms kan men wel toestemming krijgen om in een olijfboomgaard te bouwen, maar dan mogen er slechts een maximum aantal olijfbomen worden gekapt (door de gemeente vastgelegd).
Voor bestemmingsplannen kunt u terecht bij provinciale (vaak niet up-to-date) en gemeentelijke landregisters.

Uw kavel en de lokale brandvoorschriften

Alle huiseigenaren zijn verplicht om hun terrein schoon en hub gras zo kort mogelijk te houden teneinde het gevaar van branden te voorkomen. Soms zijn brandgreppels (en het schoonhouden daarvan ) verplicht.

Bestemmingsplannen en bouwdichtheidsnormen.

Bij de  gemeente (comune) kunt u naar het bestemmingsplan vragen. Hierin staat precies aangegeven, wat, waar en hoeveel  er gebouwd mag worden per m2.

           

Cilento heeft verrast veel oude cultuur

Overdracht van bouwrecht

Indien u reeds een kavel bezit met daarop een maximale bebouwing en wilt toch uitbreiden dan kunt u een andere kavel kopen (in de zelfde gemeente) met bouwrechten. U kunt deze bouwrechten dan overhevelen op uw eerste kavel.
De nieuwe kavel krijgt dan een agrarische bestemming waarop dan niet meer gebouwd mag worden.
Teken geen koopcontract en betaal niets aan, voordat uw architect of geometra u de garantie geeft dat de noodzakelijke bouwvergunning wordt afgegeven via een brief van de gemeente. Mondelinge toezeggingen zijn in Italië niets waard.

Agrarisch voorkeurrecht

Iemand die in Italië een stuk land wil kopen kan te maken krijgen met agrarische voorkeursrechten van nabijgelegen boeren. (diritto di prelazione agraria).
De Italiaanse wet staat boeren toe om hun agrarische land uit te breiden door aankoop van een aangrenzende kavel binnen een periode van 2 jaar na dat het aangrenzend perceel aan derden is verkocht.
Om het agrarisch voorkeurrecht te kunnen uitoefenen dient de buurman in de eerste plaats een zogenaamde zelfstandige landbouwer (coltivatore diretto) te zijn.

De verkoper dient de voorkeursgerechtigde tijdig voor de ondertekening van de koopakte  over de voorgenomen verkoop te informeren. De wet bepaalt in dat verband dat de verkoper de voorlopige koopovereenkomst aan de buurman moet laten beteken teneinde hem te informeren over de prijs en de voorwaarden waaronder hij de grond kan kopen. Als dat niet volgens de regels gebeurt dan heeft de voorkeursgerechtigde gedurende 12 maanden na het transport het recht het onroerend goed op zijn naam te laten overschrijven tegen betaling aan de koper van een bedrag dat in de koopakte als koopsom staat vermeld. Als dat bedrag lager is dan hetgeen de koper daadwerkelijk aan de verkoper heeft betaald, dan komt dat de koper duur te staan.

Wat niet kopen

Niet kopen indien:

•  Beperkte aanvoer van water voor huishoudelijk gebruik.
• Geologische problemen (vocht problemen) informeer bij de buren
• Afvoer problemen (water overlast) informeer bij de buren
• Verontreinigde grond
• Te steile helling: huis moet in de grond worden gebouwd en kan vocht problemen geven.

Slopen

Indien er een bouwval op uw terrein staat dat u wilt slopen is er veelal een sloop vergunning nodig. Dit kan de nodige tijd in beslag nemen.

 

         

Het enorme, authentieke kartuizer klooster San Lorenzo in Padula.

 

Fiscale aspekten bij aankoop en bezit van onroerend goed in Italië

m.m.v. Mr. Joost van der Heijden.

Het Italiaanse belasting nummer

Om Italiaans onroerend goed op uw nam te zetten is het noodzakelijk  dat u beschikt over een Italiaans fiscaal nummer.(codice fiscale) Dit geldt voor zowel ingezetenen als niet ingezetenen in Italië.
Dit belastingnummer is ook noodzakelijk voor het openen van een Italiaanse bankrekening.
Voor het opgeven van een fiscaalnummer moet u een fiscaal domicilie in Italië opgeven. Dit hoeft niet uw eigen huis te zijn. Wat bijvoorbeeld kan is het fiscaaldomicilie aan het kantooradres van een boekhouder (commercialista) die in de toekomst ook uw belasting aangiften kan doen.

 De Italiaanse overdrachtsbelasting

Na het transport dient de notaris de koopakte zo spoedig mogelijk te laten registreren en in het onroerend goed register de zaak op naam van de koper te laten overschrijven en van de overdracht mededeling te doen aan het kadaster.
Bij alle drie de handelingen dient de notaris namens de koper belasting te betalen.
Registratiebelasting (importa di registro), hypotheekbelasting  (impostaipotecaria), kadastralebelasting (imposta catastale) onder één noemer aangeduid als OVERDRACHTSBELASTING. Deze worden geheven over de prijs die in de transportakte is vermeld.

Imposta di registro

Er wordt 7% geheven over de koopsom van de gebouwen die in het “kadaster voor gebouwen” zijn vermeld en 15% over de koopsom van terreinen en agrarische gebouwen die op het moment van overschrijving van de koopakte in het “kadaster voor terreinen” zijn vermeld.
Bij aankoop van een nieuw bouw is de registratie beperkt tot het vastrecht van € 129,11 en daar naast is omzet belasting (iva) verschuldigd. Per saldo maakt dat voor de omvang van de overdrachtsbelasting geen verschil.

Imposta Ipotecaria

De hypotheekbelasting is bij kooptransacties 2% van de koopsom en is niet slechts verschuldigd men gebruik maakt van een hypotheek, maar is ten allen tijde verschuldigd.

Imposta catastale

De kadastrale belasting is bij kooptransacties steeds gelijk aan 1% van de koopsom

Totale overdrachtsbelasting:

Eerste huis in Italië (casa prima regeling)	3 %
Eerste huis dat in de luxe klasse A7 valt	10%
Tweede huis	10%
Bouwterrein	10%
Agrarisch boerenland	18%

Imposta catastale: € 192,11     geldt bij elke transactie

Gereduceerd tarief bij wijziging van agrarisch onroerend goed in onroerend goed met woonbestemming.
Wanneer u agrarisch onroerend goed koopt moet u vooraf een bestemmingswijziging aanvragen (deruralizzato) om van een overdrachtsbelasting van 18% naar 10% te gaan.

               

Het imposante klooster San Lorenzo in Padula

                                                          

Italiaans btw (iva)

Bij aankoop van nieuwbouw, of nog te bouwen onroerend goed is met geen overdrachtsbelasting beschuldigd, maar btw.

* Aankoop via een b.v.                                                              20%
* Verbouwing van huizen, nieuwbouw, restauratie                  10%
* Verbouwing via eigen vennootschap                                     10%
* Privé verbouwt zonder aannemer                                           20%

Legge Finanziaria (nieuwe overdachtsbelasting)

Deze wet bepaald dat de overdrachtsbelasting wordt berekend over de kadastrale waarde en niet over de veel hogere markt waarde.
Dit geldt voor de overdracht van woonruimte tussen privé personen en op voorwaarde dat de overeengekomen koopprijs in de koopakte wordt vermeld.
De passerende notaris is aansprakelijk voor de incasso en de afdracht van de overdrachtsbelasting. Hij zal daarom meestal eisen dat de koper bij de ondertekening van de koopakte een zodanig bedrag onder hem deponeert eventueel per cheque, dat daar ui de overdrachtsbelastingen betaald kunnen worden.
Volgens de wet op de registratiebelasting dient het registratiekantoor te controleren of de bedragen die in de koopakte vermeld staan in de overstemming zijn met de prijzen die in de voorafgaande jaren bij de verkoop van vergelijkbare zaken gebruikelijk waren.
Indien dat niet het geval is  kan de fiscus de prijs rectificeren en een naheffing met boete opleggen.

 Prima casa regeling

De koper kan de overdrachtsbelasting beperken door te kiezen voor de prima casa regeling. De koper moet aan de volgende eisen voldoen:

• De koper verplicht zich in de koopakte om binnen 18 maanden nadien in te schrijven in het bevolkingsregister van betreffende gemeente (een verblijfsvergunning is hier voor noodzakelijk). Een inschrijving in het Italiaans bevolkingsregister hoeft een voortgezet (hoofd) verblijf in Nederland niet in de weg staan.
•  De koper beschikt in die gemeente niet over een ander huis waar van hij eigenaar of gebruiker is.
• De koper is geen eigenaar van onroerend goed dat elders in Italië is gelegen en met toepassing van de “prima casa” regeling is gekocht.
• Het huis heeft een urbaniele bestemming

Verkoopt u uw huis binnen 5 jaar na ondertekening van de koopakte, terwijl u niet van de “prima casa” regeling profiteert heeft dan wordt u alsnog het volledige tarief overdrachtsbelasting in de rekening gebracht plus 30% boete + rente.
Uitzondering: verkoopt u binnen 5 jaar uw huis, maar koopt u binnen één jaar een nieuw huis in Italië dat onder de “prima casa” regeling valt dan wordt er geen naheffing, boete en rente in rekening gebracht.

             

San Lorenzo in Padula

 

De fiscale betekenis van het kadaster.

Het kadaster is onderverdeeld in een kadaster voor terreinen ( cadastro terreni) en het kadaster voor gebouwen (cadastro fabbriccati)
In het kadaster voor gebouwen vermeldt van elk gebouw de classificatie, alsmede de oppervlakte en herkomst. Gebouwen met een woonbestemming vallen bij de kadastrale classificatie in de categorie A, welke weer is onder verdeeld in 11 verschillende klassen van zeer éénvoudig tot zeer luxe.
Volgens de Italiaanse fiscus wordt elk ontroerend goed geacht inkomen op te leveren. Over dat inkomen wordt inkomstenbelasting geheven. Dit inkomen wordt door de overheid geschat en wordt in het kadaster vermeld als  “kadastraal inkomen” (redita cadastale)
Dit kadastrale inkomen is de grondslag voor de bepaling van de fiscale waarde welke weer de grondslag is voor de heffing van de Italiaanse inkomstenbelasting(IRPEF) en de gemeentelijke onroerend goed belasting (ICI) en de registratiebelasting bij aankoop.

Aftrekbare kosten

Indien u in Italië resident bent dan kunt u alle kosten die met de aankoop van onroerend goed te maken hebben aftrekken van de Italiaanse inkomstenbelasting (IRPEF). Een persoon wordt als fiscaal inwoner van Italië aangemerkt als zij voor het grootste deel van het belastingjaar als inwoner van Italië staat geregistreerd bij de burgerlijke stand en degene die gewoonlijk in Italië verblijft of die het centrum van zijn zakelijke en of persoonlijke belangen in Italië heeft.
Een natuurlijk persoon die inwoner van Italië is, wordt in Italië onbeperkt over zijn wereldwijde inkomen en vermogen belast (tassazione globale)
Een persoon wordt geacht zijn vaste woonplaats in Italië te hebben indien hij gedurende meer dan een half jaar in Italié verblijft of in Italië het centrum van zijn economische belangen heeft of meer dan een half jaar stat ingeschreven in het Italiaanse bevolkingsregister.
Een persoon die geen inwoner is van Italié, maar wel inkomsten ontvangt uit specifieke Italiaaanse bronnen, waaronder Italiaanse ontroerende goederen, is beperkt belastingplichtig ( tassazione territoriale )
Personen die geen vaste woonplaats in Italië hebben, maar wel eigenaar zijn van Italiaans onroerend goed, zijn inkomstenbelasting verschuldigd, ongeacht of dat onroerend goed, economisch gezien inkomen oplevert. Deze belasting is te vergelijken met het Nederlandse huurwaarden forfait en wordt berekend over de zogenaamde rendita cadastale. Het komt niet vaak voor dat deze rendita cadastale hoger is dan de belasting vrije voet zodat in de meeste gevallen geen IRPEF verschuldigd is.

De grondslag voor de berekening van de IRPEF (inkomstenbelasting) is het inkomen dat de eigenaar uit de zaak geniet. Als de eigenaar inkomsten uit verhuur heeft, zijn die belast. De eerste 20% van de huur zijn belastingvrij en er geldt een belasting vrije voet van € 3000,- (2004). Over de rest is de eigenaar IRPEF belasting verschuldigd volgens het schijven tarief.

De winst die op de vrije verkoop van onroerend goed wordt gemaakt, is in Italië niet belast met inkomsten belasting, tenzij de verkoop plaats vindt binnen 5 jaar na aankoop.

Inkomstenbelasting wordt bepaald door de kadastrale waarde (rendita cadastale). Voor een woning als hoofdverblijf zal in de praktijk geen heffing plaats vinden. Voor een tweede woning wordt wel inkomstenbelasting geheven.

             

Het koninklijk paleis van Caserta

 

Vermogens belasting

Italië kent geen vermogensbelasting.

 Heffing van inkomstenbelasting bij verkoop.

Wanneer een woning binnen 5 jaar na aankoop wordt verkocht is de met de verkoop behaalde winst (verkoop minus aanschaf) belast. De winst wordt bij het reguliere inkomen opgeteld en belast.

Gemeentelijke onroerend goed belasting

Registratie op het gemeentehuis.
Wanner u onroerend goed heeft gekocht dient u zich als nieuwe eigenaar te late registreren op het gemeentehuis (municipio)
Na registratie ontvangt u in principe alle locale onroerend goed aanslagen/nota’s thuis. Indien u deze niet ontvangt  mag u daaruit niet afleiden, dat u geen belasting of heffing verschuldigd bent. Trek aan de bel als u na een jaar nog niets ontvangen hebt.
Gemeenten heffen onroerende zaakbelasting over de kadastrale waarde  van de onroerende zaken (ICI=imposta comunale sugli immobili)

Italiaanse successie- en schenkingsrecht

Het Italiaanse successie- en schenkingsrecht is afgeschaft. Wel is er overdrachtsbelasting verschuldigd; d.w.z. hypotheek en kadastrale belasting d.i. 3% van de kadastrale waarde.
Inkomsten uit B&B, kamer verhuur (affita camere),  verhuur van vakantiehuizen (case per ferie) worden volgens de normale regels van de inkomstenbelasting belast.

Systeem van belastingaangifte (geen belasting aanslagen)

De eigenaar van Italiaans onroerend goed moet jaarlijks uit eigen beweging aangifte doen voor gemeentelijke onroerende zaak belasting (ICI) en de inkomstenbelasting. Hij krijgt daarvoor geen aangiftebelasting thuis gestuurd.
De buitenlandse eigenaar doet er verstandig aan  de aangifte over te laten aan  een Italiaanse boekhouder (ragioniere) of accountant (commercialista)

De ICI belasting moet contant worden betaald bij een Italiaanse bank of postkantoor tegen inlevering van een voorgeschreven belasting formulier, dat door de bank of postkantoor moet worden afgestempeld. Betaling van ICI via bankoverschrijving kan (nog) niet. De ICI aangifte moet aan het eind van elk kalenderjaar gedaan worden  en de belasting dient in twee termijnen te worden betaald: uiterlijk 30 juni en 21 december.

              

Het koninklijk paleis in Caserta

     

                                              

 

Cilento Droomhuizen biedt u unieke objecten aan.
U vindt deze nergens anders!